新聞中心
·新聞資訊
·澳门永利赌场路线

 

 
您現在的位置:首頁 >客服中心 >正文
    
     山東省物業管理條例
    
作者:admin  来源:  发布时间:2015-4-8 8:18:14  阅读:1035次
 

(2009年1月8日山東省第十一屆人民代表大會

常務委員會第八次會議通過)

第一章 总 则
第二章 新建物业与前期物业管理
第一节 物业管理区域
第二节 配套建筑与设施设备
第三节 前期物业管理与物业交付
第三章 业主大会与业主委员会
第一节 业主大会筹备组
第二节 业主大会
第三节 业主委员会
第四章 物业的使用与业主自治管理
第一节 一般规定
第二节 住宅物业的装饰装修
第三节 车库与车位的使用
第四节 业主自治管理
第五章 物业服务企业
第一节 物业服务企业
第二节 行业自律
第六章 物业服务
第一节 物业服务内容与合同
第二节 物业服务收费
第七章 物业的维护
第一节 建设单位的保修责任
第二节 专有部分的维护
第三节 共用部位及共用设施设备的维护
第四节 专业经营设施设备的维护
第八章 社区物业管理与旧住宅区物业管理
第一节 社区物业管理
第二节 旧住宅区物业管理
第九章 法律责任
第十章 附 则

第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益,改善人民群众的居住和工作环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。
第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过自治管理,选聘物业服务企业或者其他管理人,按照约定,对物业进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。
第三条 本条例适用于本省行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。
第四条 物业管理应当坚持以人为本,实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。
第五条 省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。
設區的市、縣(市、區)人民政府房地産管理部門或者建設行政主管部門(以下統稱物業主管部門),負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
城管執法、房地産開發、財政、民政、價格、公安、城鄉規劃、市政公用、環境保護、工商行政管理等有關部門按照各自職責,做好與物業管理有關的工作。
第六条 街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解处理物业管理纠纷。
社區居民委員會負責指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理,協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。
第七条 县级以上人民政府应当制定扶持政策,采取措施,推动住宅区、商业区、工矿区及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业服务,促进物业服务行业发展。
鼓勵采用節能、環保的新技術、新方法,依靠科技進步提高物業管理和服務水平。

第二章 新建物业与前期物业管理
第一节 物业管理区域
第八条 物业管理区域的划分,应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。
分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業,其配套設施設備是共用的,應當劃定爲一個物業管理區域;配套設施設備能夠分割並獨立使用的,可以劃定爲不同的物業管理區域。
第九条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料,向物业主管部门申请划分物业管理区域。
物業主管部門應當自受理申請之日起二十日內,在征求街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、房地産開發主管部門等單位的意見後進行劃分登記,並告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業買受人明示。
第十条 物业管理区域划定后,确需调整的,由物业主管部门按照本条例的规定重新进行划分登记,但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到百分之五十以上的业主同意。
第二节 配套建筑与设施设备
第十一条 物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备,应当严格按照国家和省有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。
物業管理區域內的配套建築應當依法辦理權屬登記手續,不得擅自改變用途。
第十二条 物业服务用房的配置应当符合下列规定:
(一)建築面積按照建設工程項目總建築面積的千分之三至千分之五配置,最少不低于一百平方米;
(二)具備水、電、采光、通風等正常使用功能。
業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑,其建築面積不低于二十平方米。
物業服務用房由建設單位無償提供,屬于全體業主共有。
第十三条 住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米;住宅小区内的社区居民委员会用房,应当按照规划要求进行配套建设。
住宅小區內按照規劃配套建設的政務管理用房、社區居民委員會用房和承擔義務教育的中小學校,屬于政府所有,建設投資由政府承擔,具體投資來源應當在項目建設條件意見書中載明。
第十四条 按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属,应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的,建设单位应当提供产权归其所有的证明文件,并优先为业主提供服务。
第十五条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库(包括专用车库和共用车库内的车位,下同)的归属,由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的,建设单位应当提供产权归其所有的证明文件,并可以附赠、出售或者出租给业主。
占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于全體業主共有,建設單位不得銷售。
第十六条 住宅小区内的专业经营设施设备,由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工,并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。
住宅小區內供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的各類建設資金,統一並入城市基礎設施配套費(含綜合開發費),並根據公用事業價格改革和調整情況逐步核減,交由專業經營單位專項用于住宅小區內專業經營設施設備的投資建設。住宅小區內專業經營設施設備歸專業經營單位所有。具體辦法由省建設行政主管部門會同有關部門制定,城市基礎設施配套費的收取標准由設區的市人民政府合理確定。
專業經營設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關管線和計量裝置。
第十七條 本條例實施前建設的住宅小區內專業經營設施設備,由業主大會決定移交給專業經營單位,專業經營單位應當接收。具體辦法由設區的市人民政府制定。
第十八條 專業經營單位應當依法履行專業經營設施設備的維修養護責任,按照與業主簽訂的服務合同服務到最終用戶,保證服務質量。
各級人民政府和有關主管部門應當加強對專業經營單位的監督管理,督促專業經營單位履行投資、建設和維護管理義務。
第十九条 物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施设备,属于相关业主共有,但由经营单位投资经营的除外。
第二十条 城乡规划、建设行政主管部门在进行建设工程规划审批和设计审查时,应当就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位的意见。
第三节 前期物业管理与物业交付
第二十一条 建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业。
招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書十日前,持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關資料,向物業主管部門備案。
第二十二條 鼓勵前期物業服務企業提前介入項目的開發建設,對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項,提出與物業管理有關的建議。
建設單位組織單位工程竣工驗收和分戶驗收時,應當通知前期物業服務企業參與監督。
第二十三条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当将前期、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案,并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。
前期應當對物業服務內容、服務標准、收費標准、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容進行約定;涉及物業買受人共同利益的,其約定應當一致。
第二十四条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后,建设单位方可办理物业交付手续:
(一)生活用水納入城市公共供水管網,並安裝分戶計量裝置;
(二)雨水、汙水排放納入城市雨水、汙水排放系統;
(三)小區用電納入城市供電網絡,並安裝分戶計量裝置;
(四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域,完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接,並安裝燃氣分戶計量裝置和供熱分戶控制裝置;
(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶,安全監控裝置及其他安全防範設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位;
(六)按照規劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設施建設;
(七)小區道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;
(八)按照規劃要求完成教育、文化、衛生、體育、郵政、環境衛生、商業網點、物業服務和政務管理等配套建築及設施建設;
(九)按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置;
(十)住宅小區分期建設的,已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置有效的隔離設施;
(十一)法律、法規規定的其他條件。
建設單位應當組織有關部門及專業經營單位按照前款規定,對住宅小區進行綜合驗收,接受房地産開發、城鄉規劃、物業管理等有關部門的監管,並向房地産開發主管部門辦理綜合驗收備案手續。
第二十五条 建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内,与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续,并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。
第二十六条 建设单位交付住宅物业时,应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。
前期物業服務企業應當向業主提供物業服務手冊,並可以接受建設單位的委托,協助建設單位辦理住宅物業交付的有關具體事宜。
第二十七条 建设单位应当在物业主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府的监督下,按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料:
(一)竣工總平面圖,單體建築、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)業主名冊;
(五)物業管理必需的其他資料。
前期物業服務企業應當在前期終止時,將物業服務用房及有關資料移交給業主委員會。
鼓勵建設單位爲其開發的住宅小區的物業管理,提供部分經營用房或者給予資金支持。

第三章 业主大会与业主委员会
第一节 业主大会筹备组
第二十八条 房屋的所有权人为业主。
建設單位或者前期物業服務企業應當將業主入住情況及時報告物業主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。
符合下列條件之一的,應當召開首次業主大會會議:
(一)業主已入住面積的比例達到百分之五十以上;
(二)業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上;
(三)自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數的比例達到百分之二十五以上。
第二十九条 符合首次业主大会会议召开条件的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。
籌備組由七人以上單數組成,由建設單位、前期物業服務企業、業主和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會等派員組成,其中業主所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。
籌備組應當自成立之日起十日內,將其成員名單和工作職責在物業管理區域內進行書面公告。
第三十条 筹备组履行下列职责:
(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;
(二)草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;
(三)確認業主身份,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;
(四)提出首屆業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;
(五)召開首次業主大會會議的其他准備工作。
對前款規定的內容,籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前,在物業管理區域內公告,並書面通知全體業主。業主對業主身份和投票權數等提出異議的,籌備組應當予以複核並告知異議人複核結果。
籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。
第二节 业主大会
第三十一條 一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的,由全體業主共同履行業主大會職責。
第三十二條 業主大會履行下列職責:
(一)制定和修改業主大會議事規則及管理規約;
(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
(三)監督業主委員會工作,聽取業主委員會的工作報告,改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;
(四)選聘、解聘物業服務企業;
(五)籌集和使用共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金);
(六)決定改建、重建建築物及其附屬設施;
(七)決定物業管理區域內的其他物業管理事項。
第三十三条 业主大会对业主投票权的计算有约定的,从其约定。未作约定的,按照下列规定确定:
(一)按照業主戶數計算的,一戶計算爲一票;建設單位未售出的專有部分,計算爲一票;
(二)按照建築面積計算的,每一平方米建築面積計算爲一票;建築面積不足一平方米的按一票計算。
業主身份以及建築面積的確認,以不動産登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件爲依據。
第三十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。
不參加投票業主的投票權數是否計入已表決的多數票數,由管理規約或者臨時管理規約規定。
第三十五条 物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前,应当事先书面征求其所代表的业主意见,并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。
第三十六条 业主大会会议由业主委员会负责召集,每年至少召开一次。
有下列情形之一的,業主委員會應當召集業主大會臨時會議:
(一)有百分之二十以上業主提議的;
(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。
業主委員會不履行召集義務的,經業主申請,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織業主召開業主大會。
第三节 业主委员会
第三十七条 业主委员会是业主大会的执行机构,业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。
業主委員會履行下列職責:
(一)召集並主持業主大會會議,報告物業管理的實施情況;
(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂;
(三)執行業主大會的決議、決定;
(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,督促業主按時交納物業服務費,監督和協助物業服務企業履行;
(五)監督管理規約的實施;
(六)業主大會賦予的其他職責。
第三十八条 业主委员会由业主大会会议选举产生,由三人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任,每届任期不超过五年,可连选连任。
業主委員會應當自選舉産生之日起三日內召開首次會議,在業主委員會委員中推選主任、副主任和執行委員,主任、副主任可以兼任執行委員。
執行委員負責業主委員會的日常事務工作,經推薦可以依照法定程序進入所在地社區居民委員會任職。
第三十九条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列资料向物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案:
(一)業主大會會議決議;
(二)業主大會議事規則;
(三)管理規約;
(四)業主委員會委員名單和基本情況;
(五)法律、法規規定的其他資料。
物業主管部門應當自收到前款規定資料之日起十日內,對符合條件的發給業主委員會備案證明,並出具業主委員會刻制印章證明。業主委員會應當依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。
業主大會議事規則、管理規約、業主委員會委員發生變更的,業主委員會應當自變更之日起三十日內書面告知物業主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。
第四十条 业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。
業主委員會會議由主任或者執行委員負責召集,可以邀請社區居民委員會派人參加會議。
業主委員會會議應當有三分之二以上委員出席,作出決定時應當經全體委員過半數同意。
業主委員會應當自業主大會、業主委員會作出決定之日起三日內,將業主大會、業主委員會的決定以書面形式在物業管理區域內公告。
業主可以查閱業主委員會會議資料,並有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問,業主委員會應當予以答複。
第四十一條 業主委員會任期屆滿六十日前,應當召開業主大會會議進行換屆選舉。
業主委員會應當及時將業主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業主的財物等移交給新一屆業主委員會;不及時移交的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當協調督促其移交。
第四十二条 业主委员会委员有下列情形之一的,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定是否终止其委员资格:
(一)以書面方式向業主大會提出辭職請求的;
(二)拒不履行委員職責的;
(三)業主委員會過半數委員或者百分之二十以上業主提議撤銷其委員資格的;
(四)違章搭建建築物和構築物、拒付物業服務費以及有其他違反管理規約和侵害業主合法權益行爲的;
(五)因其他原因不適合繼續擔任業主委員會委員的。
第四十三条 业主大会与业主委员会的活动经费及执行委员、委员的报酬,从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担,具体办法与标准由业主大会决定。

第四章 物业的使用与业主自治管理
第一节 一般规定
第四十四条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定,不得有下列行为:
(一)損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規定的行爲;
(二)違章搭建建築物和構築物、私開門窗等違反規劃規定的行爲;
(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業共用部位、共用設施設備等違反物業管理規定的行爲;
(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規定的行爲;
(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環境衛生規定的行爲;
(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品,排放有毒、有害物質或者超過規定標准的噪聲等違反環境保護規定的行爲;
(七)占用消防通道等違反消防管理規定的行爲;
(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物幹擾他人正常生活等違反治安管理規定的行爲;
(九)法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行爲。
物業服務企業、業主委員會發現有前款規定行爲的,應當予以勸阻、制止,並報告有關部門。
第四十五条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的,应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定,保持物业的整洁、美观。
業主利用屋面安裝太陽能熱水器等設施的,不得破壞屋面,影響房屋安全,物業頂層的業主和物業服務企業應當予以配合。
業主應當按照垃圾分類收集的有關規定傾倒垃圾。
第四十六条 业主出租房屋的,应当告知业主委员会和物业服务企业。
業主不得違反法律、法規和管理規約、臨時管理規約,將住宅、車庫或者其他附屬設施改變爲經營性用房。業主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設施改變爲經營性用房的,應當向業主委員會或者社區居民委員會提出書面申請,並經有利害關系的業主同意後,方可依法向有關部門辦理相關手續。
第二节 住宅物业的装饰装修
第四十七条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续;按照规定需要报有关部门批准的,应当依法办理批准手续。
業主拒不辦理登記、批准手續的,物業服務企業有權按照管理規約或者臨時管理規約,禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。
第四十八条 业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。
住宅裝飾裝修服務協議應當包括下列內容:
(一)裝飾裝修工程的實施內容和實施期限;
(二)允許施工的時間;
(三)廢棄物的清運與處置;
(四)住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求;
(五)禁止行爲和注意事項;
(六)裝修保證金的收取和退還;
(七)違約責任;
(八)其他需要約定的事項。
第四十九条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当告知相邻业主。
物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時,業主不得拒絕和阻礙。
第三节 车库与车位的使用
第五十条 车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的,建设单位不得以只售不租为由拒绝,车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后,建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的,其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。
物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫應當優先投入使用;車庫尚未充分利用的,不得在物業管理區域內占用業主共有的道路或者其他場地設置規劃以外的車位。
第五十一条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的,应当交纳车位场地使用费,收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。
第五十二条 鼓励建设单位或者其他投资人在住宅小区规划条件允许,并经业主大会和城乡规划主管部门同意的情况下,建设、经营车库和立体停车设施,满足业主停车需求。
利用地下空間建設、經營車庫的,縣級以上人民政府應當在容積率的認定等方面給予優惠。
第五十三條 業主需要在物業管理區域內停放汽車的,應當事先與物業服務企業商定停車位置,不得擅自占用道路或者其他場地。
業主對汽車有看管要求的,應當與物業服務企業另行約定。
第四节 业主自治管理
第五十四條 業主在物業管理活動中,享有下列權利:
(一)按照的約定,接受物業服務企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議,並就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規約、臨時管理規約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議,行使投票權;
(五)選舉業主委員會成員,並享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業服務企業履行;
(八)對物業共用部位、共用設施設備使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督專項維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第五十五條 業主在物業管理活動中,履行下列義務:
(一)遵守管理規約、臨時管理規約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務費;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第五十六条 管理规约、临时管理规约应当对物业的使用、管理、业主公共利益、业主的权利义务、物业服务费的收交方式、违反规定应当承担的责任等事项作出规定。
管理規約、臨時管理規約對全體業主及物業使用人具有約束力。對拒不交納物業服務費的業主,由業主委員會督促其交納,並可以在物業管理區域內的顯著位置予以公示。
第五十七条 提倡业主委员会直接向业主收取物业服务费,并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务企业;业主委员会直接向业主收取物业服务费的,物业服务企业应当予以协助。
業主對物業共有部分使用所産生收益的分配,由業主大會決定;未作決定的,主要用于補充專項維修資金,也可以作爲業主委員會、業主大會的活動經費或者折抵物業服務費。
  第五十八条 业主委员会应当定期在物业管理区域内的显著位置书面公告专项维修资金的筹集使用及共有部分收益的账目等情况;业主委员会直接向业主收取物业服务费或者采用酬金制收费方式的,还应当将物业服务费的收支情况予以公告。

第五章 物业服务企业
第一节 物业服务企业
第五十九条 物业服务企业,是指依法设立、取得相应资质从事物业管理活动的企业法人。
物業服務企業應當在其資質等級許可的範圍內從事物業管理活動。
物業服務企業不得轉讓或者以出租、出借、挂靠等形式變相轉讓物業服務企業資質證書。
第六十条 物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员,具备为业主提供专项服务的能力。
從事物業管理的人員應當按照國家有關規定,取得職業資格證書。
第六十一条 物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务,但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。
第六十二条 物业主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理,定期对其服务质量进行考核,促进物业服务企业提高服务水平。
物業服務企業應當向物業主管部門定期報送信用檔案信息、統計報表等相關資料。
第六十三條 物業服務企業的合法權益受法律保護。任何單位和個人不得強制物業服務企業代收有關費用和提供無償服務。
第二节 行业自律
第六十四条 物业服务企业应当在物业主管部门的指导下,建立行业自律组织,规范行业行为,促进诚信经营,提高物业服务水平,维护物业服务企业的合法权益。
第六十五条 物业行业自律组织可以依照国家和省有关规定,制定物业服务规范和等级标准,建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度,配合物业主管部门建立健全信用档案。

第六章 物业服务
第一节 物业服务内容与合同
第六十六条 物业服务内容主要包括下列事项:
(一)物業共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護;
(二)公共綠化的維護;
(三)公共區域環境衛生的維護;
(四)公共區域的秩序維護、安全防範等事項的協助管理服務;
(五)物業使用中對禁止行爲的告知、勸阻、報告等義務;
(六)物業維修、更新、改造費用的賬務管理;
(七)物業服務檔案和物業檔案的保管;
(八)其他物業管理事項。
第六十七条 业主委员会经业主大会授权,与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业或者其他管理人签订。
應當對物業服務內容、服務標准、收費標准、物業服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。
應當對物業服務企業在有關業主、物業使用人人身、財産安全防範方面的義務和責任作出約定。
簽訂後,業主有權進行查詢。
物業服務企業應當自簽訂之日起十日內,向物業主管部門備案。
第六十八条 解除或者终止,应当依据合同履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的,应当提前六十日通知。  
解除或者終止後,物業服務企業應當與業主委員會按照法律規定和合同約定辦理退出手續,並履行下列交接義務:
(一)移交保管的物業檔案、物業服務檔案;
(二)提供物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料;
(三)移交物業服務用房;
(四)清算預收、代收的有關費用;
(五)法律、法規規定的其他事項。
物業服務企業未依據合同履行通知義務並辦理退出交接手續的,不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。
第二节 物业服务收费
第六十九条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类物业服务收费,实行政府指导价;其他物业的物业服务收费,实行市场调节价。
實行政府指導價的,價格主管部門應當會同物業主管部門,根據住宅物業種類、服務內容、服務等級和物價指數變動情況等,制定相應的基准價和浮動幅度,並每年向社會公布。具體收費標准由業主與物業服務企業根據基准價和浮動幅度在中約定。
物業服務企業爲業主或者物業使用人提供約定以外的專項服務的,其收費標准可以另行約定。
第七十条 物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式,具体收费方式由约定。实行酬金制收费方式的,物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账,并接受业主委员会的核查。
第七十一条 已竣工尚未出售或者尚未交付的物业,物业服务费由建设单位承担。已交付的物业,物业服务费由业主承担,建设单位与业主另有约定的除外。
物業交付後長期空置的,其物業服務費收費標准應當在中約定。
第七十二条 物业服务企业违反规定及,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主委员会或者业主有权拒绝。
物業服務企業依約履行義務的,業主應當按時交納物業服務費,不得以放棄共有權利爲由拒絕交納。物業産權轉移時,業主應當結清物業服務費。
第七十三条 专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同,向最终用户收取费用。
物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的,不得向業主收取手續費等額外費用,但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。
專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用,不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

第七章 物业的维护
第一节 建设单位的保修责任
第七十四条 建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系,按照国家和省有关规定的保修期限、范围,承担物业的保修责任。
建設單位可以將物業保修的有關事宜委托物業服務企業承擔,並簽訂委托合同,向物業服務企業支付相應的報酬。
第七十五条 新建物业实行质量保修金制度。
建設單位應當在新建物業交付前,按照物業建築安裝總造價百分之三至百分之五的比例,一次性向物業主管部門設立的賬戶交存物業質量保修金。
建設單位購買了工程質量責任保險的,所承保物業可不交存物業質量保修金。
通過住宅性能認定的物業,建設單位交存物業質量保修金的比例可以適當降低。
第七十六条 建设单位不履行保修义务的,业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请,经物业主管部门核实后,维修费用在物业质量保修金中列支。
第七十七条 物业分部工程质量保修期限届满后,建设单位履行了法定保修责任的,物业主管部门应当与分部工程相对应的物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。
第七十八条 物业主管部门应当对物业质量保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理。具体办法由省建设行政主管部门制定。
第二节 专有部分的维护
第七十九条 物业保修期届满后,业主专有部分的养护、维修,由业主负责。
業主專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業正常使用情形時,業主或者物業使用人應當及時養護、維修,相鄰物業業主應當提供便利。
第八十条 业主长期空置物业时,应当告知物业服务企业,并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商,采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。
第三节 共用部位及共用设施设备的维护
第八十一条 物业保修期届满后,物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任,由业主共同承担;业主可以将其委托给物业服务企业承担。
共用部位主要包括住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等;共用設施設備主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
電梯、區域鍋爐等屬于業主共有的特種設備,由物業服務企業或者業主根據約定,按照特種設備管理法律、法規的有關規定,委托專業服務單位負責維護、保養。
第八十二条 住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主,应当在入住前将首期专项维修资金存入专项维修资金专户。专项维修资金的交存、使用、管理,按照国家和省有关规定执行。
其他非住宅物業參照住宅物業交納專項維修資金。
第四节 专业经营设施设备的维护
第八十三条 住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位,应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。
專業經營單位對專業經營設施設備進行維修、養護、更新時,業主應當予以配合。
第八十四条 专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担,物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。
專業經營設施設備的維護、保養等費用,不得從專項維修資金中列支。

第八章 社区物业管理与旧住宅区物业管理
第一节 社区物业管理
第八十五条 街道办事处、乡(镇)人民政府的社区管理机构,具体指导、协调物业管理的有关工作。
第八十六条 物业管理、城管执法、公安、城乡规划、环境保护等部门应当建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域公布联系人姓名和联系方式,对违法行为及时作出处理。
第八十七条 实行物业管理联席会议制度。
物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責召集,由社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位和城管執法、物業管理等部門參加。
聯席會議主要協調下列事項:
(一)業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況;
(二)物業服務企業在履行退出程序以及交接工作中出現的問題;
(三)物業管理區域內發生的突發事件;
(四)物業管理與社區管理的銜接和配合;
(五)需要協調的其他物業管理事項。
第八十八條 業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生爭議的,應當自行協商解決;協商不成的,可以向社區居民委員會或者聯席會議申請調解,也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。
第八十九条 有关部门、单位在物业管理区域内开展文化教育、医疗卫生、体育健身、计划生育等社区服务活动以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动,业主、业主委员会、物业服务企业和专业经营单位应当给予协助、配合。
第二节 旧住宅区物业管理
第九十条 设区的市、县(市、区)人民政府对已建成交付使用,但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区,应当采取措施进行改造整治,并将改造整治规划和年度计划向社会公布。
舊住宅區的範圍,由設區的市、縣(市、區)人民政府劃定。
舊住宅區內的道路、照明、綠地及社區服務、文化體育、安全防範、物業服務用房等配套建築及設施設備改造建設資金,由政府承擔;開發項目設施不配套等遺留問題由原建設單位投資解決;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營設施設備改造應當達到分戶計量、分戶控制條件,其建設支出由相關專業經營單位承擔;業主專有部分的設施設備改造支出,由業主承擔。設區的市、縣(市、區)人民政府對投資責任另有規定的,從其規定。
第九十一条 旧住宅区改造整治中,经有利害关系的业主同意,在规划许可的情况下,可以按照有关规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房可用于出租经营,经营收益作为旧住宅区维护管理费用的补充资金,由业主大会监督使用。
改造整治前由相關部門、單位承擔的環衛綠化、市政設施養護等費用,改造整治後仍由其給予補助。
第九十二条 旧住宅区改造整治完成后,街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织业主成立业主大会,由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业。业主大会成立前的物业管理,由社区居民委员会组织实施。
第九十三条 未建立专项维修资金制度的旧住宅区,业主应当按照国家和省有关规定交纳专项维修资金;物业服务企业可以根据约定,代业主归集专项维修资金。有车位场地使用费等共有部分收益的,主要用于补充专项维修资金。

第九章 法律责任
  第九十四條 違反本條例規定的行爲,法律、法規已作出處罰規定的,按照其規定執行;法律、法規未作出處罰規定的,按照本條例的規定執行。
第九十五条 违反本条例规定,有下列行为之一的,由物业主管部门予以处罚:
 (一)物業服務企業未按照規定報送信用檔案信息、統計報表等相關資料的,責令限期改正;逾期未改正的,處以三千元以上一萬元以下的罰款;
(二)物業服務企業擅自撤離物業管理區域、停止物業服務或者未辦理退出手續、履行相應義務的,處以五萬元以下的罰款;情節嚴重的,由頒發資質證書的部門吊銷其資質證書;
(三)建設單位未依法交存物業質量保修金的,責令限期改正;逾期未改正的,處以十萬元以上三十萬元以下的罰款。 
第九十六条 违反本条例规定,专业经营单位无正当理由拒绝、拖延投资建设或者接收专业经营设施设备的,由设区的市、县(市、区)人民政府责令限期改正。影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的,专业经营单位应当承担相应的赔偿责任。
第九十七条 业主或者物业使用人违反本条例第四十四条、第四十五条规定的,由物业主管部门或者其他有关部门给予警告,责令限期改正;逾期未改正的,处以两千元以上一万元以下的罚款。给其他业主造成损失的,应当依法承担民事责任。
第九十八條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,物業主管部門或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府,應當責令限期改正或者撤銷其決定,並通告全體業主。
第九十九条 物业主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中,有下列行为之一的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)在進行建設工程規劃審批和設計審查時,未就住宅小區配套建築及設施設備的配置、專業經營設施設備的建設標准征求房地産開發、物業管理等部門和專業經營單位意見的;
(二)未按照本條例規定對住宅小區綜合驗收進行監管的;
(三)未按照本條例規定籌備、組織召開業主大會會議的;
(四)挪用物業質量保修金和專項維修資金的;
(五)未按照本條例規定召集或者參加物業管理聯席會議的;
(六)發現違法行爲或者接到違法行爲報告、投訴不及時作出處理的;
(七)其他濫用職權、玩忽職守、循私舞弊的行爲。
        
第十章 附 则

  第一百条 业主自行管理物业的,参照本条例的有关规定执行。
  第一百零一条 本条例自2009年5月1日起施行。

 
 
Copyright©2017 新永利注册网站 www.xinchengreli.com.cn 鲁ICP备15019142号-1
公司地址:山東省臨沂市北城新區蒙山北路與太原路交彙處東50米
供熱服務熱線:0539-8616611